Les différences entre les baux commerciaux, dérogatoires et professionnels

Le secteur immobilier en France offre plusieurs types de baux qui régissent les relations entre les propriétaires (bailleurs) et les locataires dans des contextes professionnels ou commerciaux. Parmi ces baux, on distingue principalement les baux commerciaux, les baux dérogatoires et les baux professionnels, chacun répondant à des besoins spécifiques. Ces contrats varient en termes de durée, de souplesse, et de réglementation, ce qui peut avoir un impact important sur les droits et obligations des parties concernées.

1. Le Bail Commercial

Le bail commercial est un contrat de location d'un local destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce. Ce type de bail est encadré par des règles strictes, principalement issues du Code de commerce, et vise à protéger le locataire (le commerçant) tout en garantissant une certaine sécurité juridique pour le bailleur. Les principales caractéristiques sont :

• Durée minimale : Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans et peut être résilié par le Preneur tous les trois ans à date anniversaire du bail, en respectant un préavis de 6 mois.
• Droit au renouvellement : Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail à l'issue de la période de neuf ans.
• Révision du loyer : Le loyer peut être révisé tous les ans ou tous les trois ans, selon les termes du bail et en fonction des indices précisés (ILC ou ILAT). Cela permet d’ajuster le montant du loyer en fonction de l’évolution du marché immobilier.
• Destiné à l’exploitation d’un commerce : Ce bail concerne les activités commerciales, industrielles ou artisanales. Une profession libérale peut aussi contracter un bail commercial si les deux parties l’agréent.

2. Le Bail Dérogatoire

Le bail dérogatoire (aussi appelé "bail précaire") est une variante du bail commercial. Il permet de déroger aux règles classiques du bail commercial, notamment sur la durée minimale de neuf ans. Ce type de bail est plus souple et est souvent utilisé dans des situations temporaires ou pour des activités de courte durée. Il possède les caractéristiques suivantes :

• Durée maximale : Le bail dérogatoire ne peut excéder trois ans. 
• Absence de droit au renouvellement : Contrairement au bail commercial classique, le locataire ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement à la fin de la période du bail dérogatoire

3. Le Bail Professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location destiné à des professions libérales qui n'exploitent pas un fonds de commerce. Il s'agit généralement de bureaux ou de locaux dans lesquels des activités intellectuelles, juridiques, médicales ou artistiques sont exercées, mais sans la notion de commerce. Ce type de bail a des caractéristiques distinctes :

• Durée : Le bail professionnel est généralement signé pour une durée de 6 ans. Il peut être renouvelé tacitement à son terme, mais les parties peuvent décider d'y mettre fin avec un préavis de six mois.
• Loyer et révision : Le loyer d’un bail professionnel est révisé tous les an ou tous les trois ans, comme dans le cas des baux commerciaux. 
• Nature des activités : Le bail professionnel est destiné aux activités non commerciales. Cela inclut des professions comme les avocats, médecins, architectes, consultants, etc. Il ne peut pas être utilisé pour des activités commerciales, artisanales ou industrielles.

Conclusion

Le choix entre un bail commercial, un bail dérogatoire et un bail professionnel dépend des besoins spécifiques du locataire et de la nature de son activité. Le bail commercial est la solution idéale pour une activité commerciale stable à long terme, tandis que le bail dérogatoire offre une flexibilité pour des besoins temporaires. Enfin, le bail professionnel convient aux professions libérales qui n'exploitent pas un fonds de commerce. Avant de signer un contrat de location, il est essentiel pour les parties de bien comprendre les implications juridiques de chaque type de bail afin de choisir celui qui correspond le mieux à leur situation.