6. Bail dérogatoire : souple, mais truffé de pièges

Le bail dérogatoire, souvent appelé « bail précaire », permet de louer un local commercial hors du statut des baux commerciaux. Il est prévu par l'article L.145-5 du Code de commerce et séduit bailleurs comme créateurs d'entreprise : pas de durée de neuf ans, pas de droit au renouvellement, pas d'indemnité d'éviction.

Sa durée totale est limitée à trois ans. Ce plafond s'applique à l'ensemble des baux dérogatoires successifs conclus entre les mêmes parties pour le même local. Enchaîner un bail de deux ans puis un autre de deux ans revient à dépasser la limite.

Le piège principal est la sortie. Si, à l'expiration, le locataire reste dans les lieux plus d'un mois sans que le bailleur s'y oppose, un bail commercial classique de neuf ans naît automatiquement. Il en va de même si les parties poursuivent la relation au-delà de trois ans. Le bailleur doit donc manifester clairement son intention, par écrit, avant ou dès l'échéance.

Deuxième piège : la date d'effet. Si le bail a démarré avant la signature, par une occupation anticipée, la durée court dès l'entrée effective.

Troisième point : certaines règles protectrices s'appliquent malgré tout. Un état des lieux doit être établi à l'entrée et à la sortie, comme pour un bail commercial.

Enfin, à l'issue du bail dérogatoire, le locataire peut renoncer au statut, mais seulement une fois le droit acquis, c'est-à-dire après l'expiration. Une renonciation anticipée signée au départ est sans effet.

Bien utilisé, le bail dérogatoire est un bon outil de test : ouverture d'un concept, local en attente de travaux, pop-up store. Mal suivi, il se transforme en bail de neuf ans que le bailleur n'avait pas voulu. Un calendrier précis des échéances est indispensable.