19. TVA sur les loyers commerciaux : faut-il opter ?

Contrairement à une idée reçue, la location d'un local professionnel nu n'est pas soumise à la TVA par défaut. Elle en est exonérée (article 261 D du Code général des impôts). Le bailleur peut toutefois choisir de l'assujettir, par option (article 260, 2°).

Il faut distinguer les locaux nus des locaux aménagés. Un local loué équipé du matériel nécessaire à l'activité, comme un restaurant clé en main, est soumis de plein droit à la TVA. L'option ne concerne que les locaux nus : boutiques, bureaux, entrepôts livrés sans équipement d'exploitation.

L'intérêt de l'option est de permettre au bailleur de récupérer la TVA payée sur l'acquisition, la construction ou les travaux. Sur un local neuf ou lourdement rénové, l'enjeu se chiffre en dizaines de milliers d'euros. Pour un locataire assujetti, qui récupère lui-même la TVA facturée, l'opération est neutre.

Pour un locataire non assujetti, comme un cabinet médical, une banque ou un organisme de formation, la TVA devient un coût supplémentaire. L'option reste possible, mais le bail doit alors la mentionner expressément.

L'option se formule par lettre au service des impôts des entreprises, en désignant les locaux concernés. Le Conseil d'État a admis en 2020 qu'elle puisse être exercée local par local au sein d'un même immeuble, ce que l'administration a confirmé.

Attention aux engagements de durée : la TVA récupérée sur un immeuble peut devoir être en partie reversée si l'option est abandonnée ou le bien affecté à une activité exonérée pendant la période de régularisation, qui court sur vingt ans pour les immeubles. Une vente du local doit donc être anticipée sur le plan fiscal.

À noter : à compter du 1er janvier 2027, ces règles seront transférées dans le nouveau Code des impositions sur les biens et services, à droit constant. Seule la numérotation des articles changera.