4. Déplafonnement du loyer : les cas, la preuve et le lissage

Au renouvellement d'un bail commercial, le loyer est en principe plafonné : sa hausse ne peut dépasser la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la dernière fixation. Le déplafonnement permet au bailleur de revenir à la valeur locative de marché, mais seulement dans des cas précis.

Premier cas, la durée : un bail conclu pour plus de neuf ans, ou prolongé tacitement au-delà de douze ans, échappe au plafonnement. Deuxième cas, une modification notable, pendant le bail expiré, des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité (articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce). Troisième cas, certains locaux échappent par nature au plafond : locaux monovalents (hôtel, cinéma, clinique), terrains nus et bureaux.

Les facteurs locaux de commercialité concentrent l'essentiel du contentieux. Une ligne de tramway, une rue piétonnisée ou une locomotive commerciale voisine peuvent suffire. Encore faut-il que la modification soit notable, intervenue pendant le bail expiré et, selon la Cour de cassation, favorable au commerce exploité. Un tramway qui dessert une rue de bureaux n'apporte pas forcément de clients à un restaurant gastronomique. La preuve, à la charge du bailleur, repose sur des comptages de flux, l'arrivée d'enseignes, des données de population et souvent une expertise judiciaire.

Même obtenu, le déplafonnement est étalé. Depuis la loi Pinel, la hausse annuelle ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Exemple : un loyer de 20 000 € porté à une valeur locative de 30 000 € n'atteint ce montant qu'en cinq ans, soit près de 18 000 € de manque à gagner. La Cour de cassation admet que les parties écartent ce lissage dans le bail : une clause à repérer avant de signer.

Côté procédure, le bailleur dispose de deux ans à compter de la date d'effet du renouvellement pour agir, après un échange de mémoires préalables. Anticiper l'échéance deux ou trois ans à l'avance permet de chiffrer l'enjeu et de négocier en position de force.