2. Clause résolutoire : obtenir des délais devient plus difficile

C'est la mesure la plus favorable aux bailleurs de la loi du 26 mai 2026. L'article L.145-41 du Code de commerce encadre désormais strictement la suspension de la clause résolutoire pour loyers impayés.

Le mécanisme de base ne change pas. La clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté sans effet, et ce commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité. Le juge peut toujours accorder des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, jusqu'à deux ans.

Ce qui change : ces délais, et la suspension de la clause qui en découle, sont désormais soumis à deux conditions cumulatives. Le locataire doit démontrer sa capacité à régler la dette locative. Et il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Auparavant, le juge statuait largement en équité, au vu des difficultés du commerçant. Désormais, le débat devient financier : prévisionnel de trésorerie, attestation de l'expert-comptable, accord de financement, justificatifs de virements. Invoquer une mauvaise saison ne suffit plus.

Le texte s'applique aux demandes de suspension introduites depuis l'entrée en vigueur de la loi, quelle que soit la date du bail. C'est la date de la demande en justice qui compte.

Pour le bailleur, la clause résolutoire redevient un outil efficace, à condition de réagir vite : un commandement délivré tôt, sur une dette claire, limite le risque de contestation. Pour le commerçant qui reçoit un commandement, le réflexe est inverse : reprendre immédiatement le loyer courant par virement traçable et réunir les preuves de sa capacité de redressement avant l'audience.