16. Sous-location d'un local commercial : un encadrement strict

Sous-louer une partie de sa boutique ou de ses bureaux est tentant : réduire son loyer, rentabiliser une surface inutilisée, héberger une société sœur. Mais en bail commercial, la sous-location est en principe interdite.

L'article L.145-31 du Code de commerce pose la règle : toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Même autorisée, elle obéit à un formalisme précis. Le locataire doit informer le bailleur de son intention par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée. Le bailleur dispose alors de quinze jours pour faire savoir s'il entend concourir à l'acte ; s'il ne répond pas ou refuse d'y participer, il est passé outre.

Une contrepartie existe pour le bailleur : si le sous-loyer est supérieur au loyer principal, rapporté à la surface, le bailleur peut demander une augmentation correspondante de son propre loyer.

Les risques d'une sous-location irrégulière sont sérieux. Pour le locataire principal : résiliation du bail pour manquement, et possible remboursement au bailleur des sous-loyers perçus. Pour le sous-locataire : il n'a aucun droit opposable au bailleur et peut devoir quitter les lieux avec le locataire principal.

Le sous-locataire régulier, lui, bénéficie d'une protection réelle. Il peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal, dans la limite des droits de celui-ci. À l'expiration du bail principal, il peut même se retourner contre le propriétaire, notamment lorsque les lieux loués forment un tout indivisible.

Attention aux montages informels : installer une autre société dans ses locaux, même du même groupe, ou partager un bureau avec un partenaire contre participation au loyer peut être requalifié en sous-location.

En pratique, la solution la plus sûre reste d'obtenir un accord écrit du bailleur précisant la surface, la durée et le montant du sous-loyer, et de l'associer à l'acte.