11. Louer des bureaux : bail commercial ou bail professionnel ?

Pour des bureaux, deux régimes coexistent : le bail commercial et le bail professionnel. Le choix dépend de l'activité du locataire et de la stabilité recherchée par chacun.

Le bail commercial est réservé aux activités commerciales, industrielles ou artisanales. Une société commerciale qui installe son siège ou ses équipes dans des bureaux en relève naturellement. Il offre au locataire une durée minimale de neuf ans, un droit au renouvellement et, en cas de refus, une indemnité d'éviction. Le locataire peut en principe donner congé tous les trois ans.

Le bail professionnel (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986) vise les professions libérales : avocats, médecins, architectes, experts-comptables. Sa durée minimale est de six ans. Le locataire peut le résilier à tout moment avec un préavis de six mois. En revanche, il n'a aucun droit au renouvellement ni à indemnité d'éviction.

Une passerelle existe : un professionnel libéral peut opter pour le bail commercial, si les parties le prévoient expressément (article L.145-2 du Code de commerce). C'est souvent le cas pour les cabinets qui investissent lourdement dans leur aménagement.

Spécificités des bureaux sous bail commercial : leur loyer de renouvellement n'est pas plafonné, il est fixé à la valeur locative par comparaison avec des locaux équivalents. Depuis la loi du 26 mai 2026, ils sont aussi exclus du droit de préemption du locataire, de la mensualisation de droit et du plafonnement des garanties à trois mois.

Pour un bailleur de bureaux, le bail commercial reste donc plus souple qu'il n'y paraît. Pour un preneur libéral, le bail professionnel offre une flexibilité de sortie précieuse, au prix d'une moindre sécurité à long terme.