10. Révision triennale et échelle mobile : ajuster le loyer en cours de bail

En cours de bail commercial, le loyer peut évoluer par deux mécanismes légaux, distincts de l'indexation annuelle prévue au contrat.

La révision triennale (article L.145-38 du Code de commerce) peut être demandée par le bailleur comme par le locataire, trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou après la dernière révision. La demande se fait par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le montant demandé.

Le principe est le plafonnement : la hausse ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel de référence, l'ILC pour les commerces ou l'ILAT pour les bureaux. Le loyer ne peut revenir à la valeur locative que si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné, à elle seule, une variation de plus de 10 % de cette valeur. Même dans ce cas, la hausse est lissée à 10 % par an.

À l'inverse, le locataire dont le loyer dépasse la valeur locative peut solliciter une baisse. Les conditions en sont discutées en jurisprudence pour la révision triennale : une analyse préalable de la valeur locative s'impose avant d'agir.

La clause d'échelle mobile, elle, relève de l'article L.145-39. Si le bail prévoit une indexation annuelle et que le loyer a varié de plus de 25 % par rapport au prix fixé contractuellement ou judiciairement, chaque partie peut demander sa révision à la valeur locative. La hausse éventuelle est, là encore, lissée à 10 % par an.

Ces deux outils restent peu utilisés, faute d'être connus. Or, après les fortes hausses d'indices de 2022-2023, certains loyers indexés ont dépassé la valeur de marché de leur secteur. Pour un locataire, c'est une piste sérieuse. Pour un bailleur, c'est un risque à mesurer lors de l'acquisition d'un actif loué.