1. Loi sur la simplification de la vie économique

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai, modifie le statut des baux commerciaux sur six points. Elle ne bouleverse pas le Code de commerce, mais elle touche au quotidien de la relation locative : trésorerie, garanties, impayés, indexation et vente des murs.

Côté locataire, trois avancées. Le commerçant ou l'artisan à jour de ses loyers peut exiger un paiement mensuel au lieu du trimestre d'avance, y compris dans un bail en cours (nouvel article L.145-32-1). Pour ces mêmes locaux, le dépôt de garantie et chacune des autres garanties sont plafonnés à trois mois de loyer dans les baux conclus ou renouvelés depuis fin mai 2026. Enfin, le dépôt doit être rendu dans les trois mois de la remise des clés, les autres garanties dans les six mois ; en cas de vente, l'obligation de restituer le dépôt passe à l'acquéreur.

Côté bailleur, deux contreparties obtenues pendant les débats. La suspension de la clause résolutoire suppose désormais que le locataire prouve sa capacité à payer et ait repris le loyer courant avant l'audience (voir article 2). Et la clause d'indexation « tunnel », qui encadre la variation de l'ILC dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, est expressément validée.

Sixième point : le droit de préemption du locataire en cas de vente, issu de la loi Pinel, est recentré sur les locaux commerciaux et artisanaux. Les bureaux et entrepôts en sont explicitement exclus (voir article 3).

Attention aux dates : selon les mesures, la loi vise les baux en cours, les baux conclus ou renouvelés depuis fin mai 2026, les restitutions de clés postérieures au 26 août 2026 ou les demandes en justice introduites après son entrée en vigueur. Une relecture des modèles de baux et des actes de vente s'impose.

À noter enfin : l'interdiction de refacturer la taxe foncière au locataire, un temps envisagée, n'a pas été retenue. Bailleurs comme locataires ont intérêt à faire relire leurs baux et leurs modèles à la lumière de ces changements.