9. Renouvellement du bail et indemnité d'éviction : les règles du jeu

Le droit au renouvellement est le cœur du statut des baux commerciaux. À l'échéance, le locataire qui exploite son fonds dans les lieux depuis au moins trois ans peut prétendre à un nouveau bail. Le bailleur peut refuser, mais il doit alors, sauf motif grave, payer une indemnité d'éviction.

Le bail ne prend pas fin tout seul. Le bailleur doit délivrer un congé au moins six mois avant l'échéance, par acte de commissaire de justice, en précisant ses motifs. De son côté, le locataire peut demander le renouvellement, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée, dans les six mois précédant l'échéance ou à tout moment pendant la tacite prolongation. Le bailleur qui ne répond pas dans les trois mois est réputé accepter le principe du renouvellement.

Sans congé ni demande, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme. Attention : au-delà de douze ans, cette prolongation entraîne le déplafonnement du loyer (voir article 4).

En cas de refus, l'indemnité d'éviction répare le préjudice du locataire (article L.145-14). Elle comprend en principe la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation. Si le fonds peut être transféré sans perte de clientèle, l'indemnité se limite à la valeur du droit au bail et aux frais.

Le bailleur conserve une porte de sortie : le droit de repentir. Tant que le locataire est dans les lieux et n'a pas engagé sa réinstallation, il peut revenir sur son refus et accepter le renouvellement, dans les quinze jours suivant la décision fixant l'indemnité.

Sur des emplacements de premier ordre, l'indemnité se chiffre couramment en centaines de milliers d'euros. Chiffrer ce risque avant de délivrer un congé est une étape indispensable.